• 엇갈리는 서울 집값 부동산 전망
  • “부동산 규제로 하락” vs “서울 상승세 유지”
  • | 2019-04-15 08:17:55
  • 서울의 한 부동산에 붙어있는 주택 시세표. 연합
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앞으로 서울 집값은 오르는 것일까, 떨어지는 것일까. 본격적인 분양 시기가 돌아오면서 수요자들의 관심이 주택 시장으로 몰리고 있다. 다만 부동산 시장을 바라보는 전문가들조차 집값 상승 전망이 엇갈리고 있어 투자자들의 선택이 쉽지 않아 보인다. 부동산 업계의 다수는 문재인정부의 9.13 부동산 대책 이후 가격 하방 압력이 뚜렷하다는 견해를 나타낸다. 그러나 일부에서는 정부의 부동산 대책 시행 이후 오히려 아파트 가격이 상승하고 있다는 점을 들어 반대 의견을 보이고 있다.

한국개발연구원(KDI)이 지난 7일 발간한‘2019년 4월 KDI 경제동향’2019년 1분기 부동산시장 전문가 설문조사 결과에 따르면 부동산 전문가 절반 이상은 1년 뒤 서울의 집값이 하락할 것이라고 전망했다. 비수도권 주택매매가격은 10명 중 7명이 하락을 내다봤다.

설문에 참여한 부동산 전문가 59.4%가 1년 뒤 서울 주택매매가격이 현재보다 하락할 것이라고 예상한 것이다. 현재와 같을 것이라는 예상은 24.5% 였고, 상승할 것이라는 전망은 16% 로 나타났다.

하락폭과 관련해서는 2.5% 미만으로 내다본 이들이 전체 응답자 중 38.7%로 가장 높은 수치를 보였다. 하락폭을 최대 5%미만으로 내다본 이들이 13.2%였고, 5% 이상 하락을 예상한 전문가는 7.5% 였다.

부동산 시장 조사는 지난달 15∼20일 학계·연구원·금융기관·건설사 등 부동산 관련 전문가 106명을 상대로 진행됐다. 조사를 바탕으로 한국개발연구원은 “주택가격이 하락세로 전환하면서, 전망의 무게추도 하락 쪽으로 더 이동했다”고 분석했다.

부동산 규제 완화를 부정적으로 보는 시각도 여전했다. 정부의 부동산 대책의 일환인 LTV(담보인정비율) 규제를 현행 체제로 유지해야 한다는 응답은 71.7%에 달했으며, DTI(총부채상환비율) 유지도 67.9%에 달했다.

한 분양시장 관계자는 “정부의 부동산 대책 시행 이후 ‘일단 지켜보자’면서 관망하는 수요자들이 늘었기 때문에 분양도 쉽지가 않다”면서 “당분간은 거래 절벽이 유지될 것으로 예상되고, 이와 같은 추세가 장기화된다면 가격 하락세를 피하긴 힘들 것”이라고 전했다.

전망은 전망일 뿐

반면 집값이 떨어질 것이라는 전망은 말 그대로 전망일 뿐이라는 이야기도 나온다. 부동산 대책 발표 이후 지역 양극화와 아파트값 상승세가 이어지고 있고, 매도자들의 가격 저항 역시 만만치 않다는 설명이다.

실제 정부가 발표한 9·13 부동산대책 시행 이후 서울에서 거래된 아파트 10건 중 9건은 오히려 가격이 올랐다는 조사 결과가 나왔다. 지난 8일 직방이 국토교통부 실거래가 데이터 분석 결과에 따르면 서울은 실거래가 신고가 기준 10가구 중 9가구가 이전 대비 상승했다.

2018년 1~8월 대비 2018년 9월~2019년 거래가격 분석 결과 서울 내 아파트 92.7%가 가격이 상승했다. 인천과 경기 아파트 주택형 가격 상승 비율도 각각 53.7%, 61.7% 로 수도권은 대체로 거래가격 상승이 유지됐다.

함영진 직방 랩장은 "시장이 호전되기를 기다릴 수 있는 여력이 있어 매도가격을 낮추기보다는 적정 수익을 보장할 수 있는 가격 선에서 거래가 성사되고 있다"면서 "서울은 거래 성사에 있어 매도자 의견이 더 강하게 반영되고 있는 것으로 보인다"고 덧붙였다.

광주는 주택 78.9%가 9·13 대책 이후에도 상승해 서울 다음으로 상승 비율이 높았다. 지방광역시는 부산과 울산에서 하락세가 두드러졌지만 두 지역을 제외한 지역은 절반 이상이 상승한 것으로 나타났다.

양극화 현상도 두드러진다. 정부가 출범 이후 줄곧 서울 집값을 옥죄고 있지만, 오히려 똘똘한 한 채 선호 현상이 불면서 지방 부동산을 처분하고 서울의 아파트 관심에 집중시키고 있다는 분석이다.

지역 양극화 극심

지난 3일 부동산 큐레이션 서비스를 제공하는 경제만랩이 KB부동산의 주택가격현황을 분석한 결과, 올해 3월 서울과 6대 광역시 아파트 중위가격은 5억 8000만원 상당 차이가 나는 것으로 확인됐다.

특히 지난해 1월 서울 아파트 중위가격은 7억원에 돌파한 데 이어 올해 3월에는 8억 2000만원까지 치솟아 오르면서 1년만에 17%라는 높은 상승률을 보였다. 같은 기간 6대 광역시 아파트 중위가격은 2억 4040만원에서 2억 4169만원 상승해 0.54% 오르는 것에 그쳤다.

경제만랩은 “박근혜정부 시절 서울과 6대 광역시 간의 아파트 중위가격 격차는 평균 3억원대였고, 문재인 정부가 들어서면서 부동산 규제를 쏟아냈음에도 불구하고 서울 아파트 가격만 더 치솟아 오르면서 지역간 아파트 격차가 늘었다”고 해석한다.

오대열 경제만랩 리서치팀장은 “지역간 아파트 가격 양극화는 지방 산업이 무너진 것에 대한 영향도 있지만, 정부의 강력한 부동산 규제가 똘똘한 한 채에 집중시켰다”며 “지역마다 부동산 시장 상황이 다른 만큼 지역 상황에 맞춘 정책을 내놔야 한다”고 말했다.

서울 강서구의 일선 부동산업자도 “집값이 떨어졌다는 것보다 ‘거래량이 감소했다’는 분석이 더 맞을 것”이라면서 “가격 하락세가 있을 것이라는 말은 몇 년째 나오고 있지만 파는 사람 입장에서는 누가 지금 내놓으려고 하겠나. 쉽지 않을 것”이라고 거들었다.

한편 서울 집값 변화의 주요 변수로는 부동산 규제를 일관되게 이어온 김현미 국토교통부 장관의 유임, 봇물 터지듯 쏟아져나오는 신규 공급 물량 청약 시장의 사전 무순위 청약 전략 등이 거론되고 있다.

강휘호 기자 noah@hankooki.com

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