[데일리한국 김현진 기자] “임대차법 통과로 극도의 혼란.”

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 지난해 부동산 시장에 대해 이같이 평가했다. 심 교수의 언급처럼 지난해 부동산 시장은 지속된 규제로 혼란의 시기를 보냈다.

지난해 아파트 시장은 다양한 부동산 규제책에도 두 자릿수 상승률을 기록했으며 상반기에는 풍선효과로 서울 외곽을 비롯한 수도권 지역의 오름세가 두드러졌다. 하반기에는 패닉바잉(공황 구매) 현상과 전세 수요의 매매 전환이 복합적으로 작용하면서 수도권과 지방 아파트값이 모두 올랐다. 전세시장에선 매물 부족 장기화로 11·19 전세대책이 발표됐지만, 전셋값은 꺾이지 않고 상승세가 이어졌다.

다수의 전문가들은 2021년에도 매매·전세 가격은 상승할 것으로 내다보고 있다. 정부의 규제강화 기조가 지속되는 상황에서 경기회복에 대한 기대감과 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요, 신규 주택에 대한 선호, 저금리와 유동성 확대, 전세시장 불안 등으로 매매·전세 가격이 상승 기조를 이어갈 것이라는 게 그 이유다. ◇정부, 집값 안정 위해 잇단 부동산 규제…효과 '미미'

정부는 지난해 2·20 부동산 대책을 시작으로 6·17 부동산 대책, 7·10 보완 대책, 8·4 공급 대책, 11·19 전세 대책 등을 발표했다.

상반기에는 대출 규제 강화로 9억원 이하 중저가 아파트가 몰린 지역에 풍선효과가 나타나면서 이른바 노도강(노원·도봉·강북)과 수용성(수원·용인·성남) 등에서 아파트값이 크게 올랐다. 9억원 초과 주택에 대한 대출규제와 강남권 재건축 단지를 중심으로 양도세 절세 매물이 쏟아지면서 서울 아파트값이 한때 하락 전환되기도 했다. 그러나 계속된 풍선효과와 패닉바잉 현상, 전세수요의 매매 전환 등의 영향으로 아파트값 상승이 꺾이지 않았다.

2020년 전국 아파트 매매가격은 13.46% 올라 지난해(4.17%)보다 3배 가까이 높은 상승률을 기록했다.

특히 17개 광역시도가 일제히 상승한 점이 눈에 띈다. 지역별로는 세종이 42.81% 상승해 오름폭이 가장 컸다. 세종시는 지속적인 인구유입과 정주여건 개선, 아파트 입주물량 감소와 행정수도 세종시 이전 이슈 등이 맞물리면서 가격이 크게 올랐다. 대전이 19.87% 오르며 그 뒤를 이었고 경기(17.48%), 부산(15.29%) 등의 순으로 나타났다.

서울은 9억원 이하 중저가 아파트 매수세가 이어진 노도강과 업무시설 접근성이 양호한 관악·동대문·중구 등이 가격 상승을 이끌면서 13.81% 올랐다.

그간 안정세를 보였던 아파트 전국 전세시장도 2020년 12.47% 올랐다. 2016년 3.83%, 2017년 1.70%, 2018년 -0.04%, 2019년 0.28% 등 4년 동안 전국 아파트 전세가격 변동률은 안정세를 보였던 것과는 다른 상황이다. ◇2021년 전셋값 5% 상승 전망도…"눈치보기 장세 심화"

부동산 전문가들은 2021년 전셋값이 상승할 것이라고 입을 모았다. 지속되는 전세 수급 불균형이 전셋값 상승 요인으로 작용할 것으로 보고 있다.

입주물량 감소도 불안 요인 중 하나로 지목된다. 2021년 전국 아파트 입주물량은 27만3649가구로 2020년(36만2815가구)보다 약 25% 감소했다. 최근 5년(2016~2020년) 평균 공급물량과 비교해도 30% 정도 줄어든 수치다.

아울러 저금리 기조가 이어지면서 월세 전환이 꾸준하고 3기 신도시 등 사전청약으로 청약 대기수요가 여전한 상황이다. 이것도 전세 불안 요인을 키우고 있다.

김덕례 주택산업연구원 연구실장은 “2021년 전세가격은 실수요자 증가에 못 미치는 전세물량 공급과 임대차3법으로 시장혼란이 가중되며 전국 3.1% 상승이 예측된다”고 분석했다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원도 “부동산 시장 전세 수요는 꾸준하지만, 임대차 보호조치로 인해 매물을 구하기 어려워지면서 전국 주택 전셋값이 5.0% 오르는 등 상승폭이 올해보다 확대될 것”이라고 전망했다.

최황수 건국대 부동산학과 교수 역시 “2020년을 정부 입장에서 보면 애썼으나 결과를 가져오지 못했고 수요자 입장에서는 절망도 교차했을 것”이라며 “2021년에도 전셋값은 잡히기 힘들 것으로 보인다”고 진단했다.

이어 최 교수는 “전셋값은 저금리와 역관계에 있는데 내년에도 저금리 기조가 유지될 것으로 예상되는 만큼 전셋값은 고공행진을 이어갈 것”이라며 “전셋값을 잡기 위해선 입주물량이 늘어나거나 금리가 인상이 돼 자본에 대한 이익률이 올라가야 한다”고 덧붙였다.

다만 매매가에 대해선 전문가들 사이에서 의견이 갈렸다. 일부 전문가들은 전셋값과 함께 상승할 것으로 전망한 반면 보합세를 유지할 것이란 분석도 나왔다.

김덕례 연구실장은 “경제성장률, 금리 등 경제변수와 수급지수를 고려한 전망모형 예측 결과 2021년 매매 가격은 서울 등 수도권에서 올해의 상승세를 유지하지만 상승 폭은 둔화되며 전국 1.5% 상승할 것”이라며 “누적된 공급부족 상황에 대한 개선가능성이 낮고 정부의 규제강화 기조가 지속되는 상황에서 경기회복에 대한 기대감과 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요, 신규 주택에 대한 선호, 저금리와 유동성 확대, 전세시장 불안 등으로 상승 기조를 이어갈 것”이라고 말했다.

최황수 교수는 “현재 상황으로 보면 강보합세를 보일 것”이라며 “저금리가 내년에도 계속될 것 같고 변창흠 국토부 장관이 임명된다고 하더라도 동일한 정책 기조일 것으로 보여 매물 잠김 현상이 쉽게 바뀔 것 같지 않기 때문에 당장 공급이 된다는 시그널이 전혀 없어 떨어진다고 보기 힘들다”고 내다봤다.

김성환 부연구위원은 “즉시 입주 가능한 물건에 대해서는 수요가 몰리며 소량 매물의 강세가 부각되겠지만 일부 매물을 제외한 나머지 물량은 매수세가 약해지며 시장 전반적으로는 약보합세가 예상된다”고 전망했다.

심교언 교수는 “내년에는 눈치보기를 할 것 같다”며 “전세난으로 집값 상승 여지는 있다"면서 "정부 규제와 고점에 대한 부담, 정부의 추가 규제 여부 등에 따른 상승과 하락에 대한 눈치보기가 심화될 것으로 보여 강보합세가 예상된다”고 말했다.