토지임대부 활용해 분양가 낮추고 정부 지분 투자 방안도
이재명 ‘기본주택’, 홍준표 ‘쿼터아파트’, 최재형 ‘반값주택’ 이재명 경기도지사의 ‘분양형 기본주택’은 토지임대부 제도를 이용해 분양 원가를 낮춘 것이 특징이다. 일반적으로 주택시장에선 건물과 땅을 모두 분양하다 보니 분양가에 토지가격이 포함된다. 그러나 토지임대부 주택은 건물만 분양하고 토지는 입주자가 시행사에게 임대료를 내고 빌리는 방식이다. 의무거주기간은 10년이다.
여기에 공공환매 제한을 적용해 입주자가 주택을 전매할 경우 공공에만 처분할 수 있게 했다. 집값 상승에 따른 시세차익을 차단하는 취지다. 이 지사는 지난해 12월 페이스북에서 분양형 기본주택을 설명하면서 “분양가는 건설원가에 최소 수수료만 더해 공급하고, 토지임대료는 토지매입비(조성원가) 또는 감정평가액에 지가상승분을 반영해 책정할 방침”이라고 밝혔다.
홍준표 국민의힘 의원 역시 토지임대부 형식의 ‘쿼터아파트’를 공급하겠다고 밝혔다. 서울 강북지역에 대규모 공영 재개발을 추진, 새로 창출한 주택 물량을 주변 시세의 4분의 1 수준의 가격에 공급하겠다는 방안이다. 다만 이 지사와 달리 환매 제한은 적용하지 않아 입주자가 일반 시장에 매매하고 시세차익을 확보할 수 있다.
홍 의원은 지난 7월 공약을 발표하면서 "아파트 분양을 완전 분양 아파트와 토지임대부 분양 아파트로 이원화하면 평당 1000만 원대 이하 아파트도 가능하다"며 "서민들의 꿈인 내집 갖기도 쉬워진다"고 설명했다.
아울러 공급효과를 극대화하기 위해 용적률 등 규제는 완화하면서 추가분의 주택은 기부채납을 받는다. 또 재건축초과이익환수제와 같은 부동산 개발에 장애가 되는 법적 규제를 풀고 양도세·취득세를 대폭 감면해 주택 거래를 활성화하겠다고 밝혔다.
최재형 전 감사원장도 ‘반값 주택’을 제시했다. 임기 중 주택 200만호를 공급해 청년·신혼부부에게 토지임대부 주택을 민간 분양가의 반값에 공급하겠다는 구상이다. 반값 주택을 마련할 토지는 국·공유지를 활용하거나 홍 의원과 마찬가지로 재개발·재건축 사업에 용적률 인센티브를 부여해 기부채납을 받은 매물을 활용한다.
박용진 ‘가치성장주택’과 윤석열 ‘원가주택’ 핵심은 원가 공급
박용진 더불어민주당 의원과 윤석열 전 검찰총장의 공공분양 방안은 원가에 공급하되 환매를 제한하고, 그러면서도 거래에 따른 시세차익은 일부 인정해주는 게 특징이다. 무주택자들에게 주택 거래를 통한 자본 축적 기회를 일부 열어준다.
박 의원의 가치성장주택은 공급가격을 건설원가 수준으로 낮게 책정하고 공급가격의 103％까지 대출해주는 모델이다. 대신 입주자가 집을 매매할 때는 공공에 환매하도록 하고 시세차익은 공유해 국민도 시세차익 중 일부를 자산으로 축적할 수 있는 게 골자다. 공공은 환매 가격 그대로 재공급한다.
박 후보는 지난 7월 기자회견에서 "공공이 환매하기 때문에 투기가 원천 봉쇄되며 주택 가격 상승에 영향을 미치지 않고 은행 입장에서도 부실화 염려가 없다"며 “충분한 대출을 통해 자기 집을 마련하고 원하는 기간만큼 살다가 팔고 싶을 때는 언제든 공공이 되사준다"고 설명했다.
윤 전 총장은 5년 동안 3기 신도시 등 공공택지에 ‘청년원가주택’을 30만 호, ‘역세권 첫집주택’을 20만 호 공급하겠다고 공약했다. 원가 주택은 무주택 청년 가구에게 시세의 20% 수준의 원가에 주택을 분양하고 나머지 80%는 국가가 금융지원을 해주는 개념이다.
입주자는 5년 이상 거주 시 국가에 주택을 매각할 수 있는데, 구매 원가를 돌려주면서 시세 차익의 70%를 인정해 얹어 준다. 입주자 입장에선 주택의 주택 시세가 상승할 경우 가격 상승분을 추가로 확보할 수 있다. 청년 외에 소득과 재산이 적고 자녀가 있는 장기 무주택자에게도 가점을 부여해 공급한다는 구상이다.
윤 전 총장은 지난달 30일 기자회견에서 원가주택 방안을 설명하면서 "청년층이 내 집 마련의 꿈을 포기하고 결혼과 출산을 기피해 인구절벽 우려가 심화하고 있다"며 "주택시장은 물론 사회경제에도 불안 요인이 되고 있어 대책 마련이 시급하다"고 말했다.
정세균과 원희룡의 ‘반반주택’…차이점은?
정세균 전 국무총리는 임기 동안 공공임대주택 100만 호와 공공분양주택 30만 호를 무주택자, 청년, 신혼부부, 노약자, 비주택 거주자 등에게 공급하겠다고 밝혔다. 이중 공공분양주택 30만 호는 ‘지분적립형주택’으로, 입주 시 일부 가격만 지불하고 나머지 금액은 향후 20~30년 동안 분할 납부하는 방식이다. 15만 호는 공급가의 반값만 받고 나머지 15만 호는 이보다 적은 반의 반값(25%)에 이른바 ‘반반주택’으로 공급하겠다는 계획이다.
원희룡 전 제주도지사도 ‘반반주택’ 공약을 들고 나왔지만 내용은 조금 다르다. 무주택자가 처음 내 집을 살 때 집값의 절반은 정부가 투자해 국민과 공동으로 지분을 보유한다는 구상이다. 절반의 국가 지분에 따른 이자 비용은 장기 국채 금리 수준의 낮은 이율을 적용한다.
입주자는 추가 자금을 마련해 나머지 지분을 국가로부터 인수할 수도 있고, 집을 매각해 수익이 발생하면 국가와 나눠 갖는 등 선택권이 있다. 원 전 지사는 9억 원 이하 주택부터 반반주택을 적용, 연간 5만~6만 채를 분양할 수 있다고 보고 있다.
이재형 기자
이재형 기자 silentrock@hankooki.com